Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2025 r., sygn. akt II FSK 682/24, uchylił niekorzystne dla podatniczki rozstrzygnięcia fiskusa i WSA w Bydgoszczy. Fakt pomieszkiwania w nabytym domu mieszkalnym stanowi wystarczającą przesłankę do skorzystania z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT), nawet jeżeli nieruchomość została niezwłocznie darowana wnukom w zamian za opiekę na starość.
Tło sprawy: Sprzedaż jednej nieruchomości i zakup drugiej
Podatniczka w 2018 r. sprzedała zabudowaną nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia, uzyskując dochód podlegający opodatkowaniu PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Środki ze sprzedaży przeznaczyła na zakup nowego domu mieszkalnego. W tym samym akcie notarialnym darowała nieruchomość wnukom (w udziałach po ½), w zamian za opiekę na starość (przyjętą przez ich ojca w imieniu małoletnich).
Organ podatkowy odmówił ulgi mieszkaniowej, argumentując, że:
- samo poniesienie wydatku nie wystarczy,
- nieruchomość nie służyła realizacji własnych celów mieszkaniowych babci, lecz wnuków,
- darowizna wyklucza zamiar zamieszkiwania.
WSA w Bydgoszczy podtrzymał stanowisko fiskusa, wskazując, że dom służył opiece i wychowaniu wnuków, a nie „dachowi nad głową” podatniczki.
Stanowisko NSA: Pomieszkiwanie wystarczy – tytuł prawny nie jest wymagany
NSA uwzględnił skargę kasacyjną i uchylił wyroki obu instancji.
Kluczowe tezy wyroku:
- Przesłanka „własnych celów mieszkaniowych” nie wymaga zachowania tytułu własności do nieruchomości (wyrok NSA z 15 marca 2023 r., sygn. II FSK 456/20; wyrok NSA z 20 września 2024 r., sygn. II FSK 789/21).
- Ulga obejmuje także wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego czy zakup działki budowlanej – nie wymaga się zamieszkiwania w „swoim” lokalu.
- Fiskus i WSA stosowali sprzeczną wykładnię: dopuszczali ulgę przy odpłatnej umowie dożywocia (gdzie własność również jest przenoszona), a odmawiali przy darowiźnie z zastrzeżeniem faktycznego zamieszkiwania.
- „Gdyby konsekwentnie przyjąć stanowisko organu i WSA, to fakt pomieszkiwania w nabytym domu mieszkalnym powinien stanowić wystarczającą przesłankę zwolnienia, niezależnie od rozporządzenia prawem własności do niego” – uzasadnienie NSA.
- Podatniczka nabyła dom z intencją zamieszkania wraz z rodziną (zstępnymi) i faktycznie w nim pomieszkiwała przez ok. 5 lat, prowadząc wspólne gospodarstwo z wnukami.
Wniosek NSA: Skoro przychód ze sprzedaży został w ustawowym 3-letnim okresie (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT) przeznaczony na nabycie domu mieszkalnego, w którym podatniczka faktycznie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe – warunek ulgi został spełniony. Wyrok prawomocny.
| Przesłanka ulgi mieszkaniowej | Wymagane | Nie wymagane |
|---|---|---|
| Wydatkowanie przychodu na nabycie domu/mieszkania | Tak (w ciągu 3 lat) | – |
| Zamieszkiwanie w nabytej nieruchomości | Tak (faktyczne pomieszkiwanie) | Tytuł własności |
| Zachowanie własności po nabyciu | Nie | – |
| Forma rozporządzenia (darowizna, dożywocie) | Bez znaczenia, jeżeli faktyczne zamieszkiwanie | – |
Praktyczne implikacje dla podatników
- Darowizna wnukom z zastrzeżeniem zamieszkiwania – nie wyklucza ulgi (brak wymogu umowy dożywocia czy służebności osobistej).
- Kluczowe dowody: Faktury zakupu, akt notarialny darowizny, zeznania świadków o wspólnym zamieszkiwaniu, meldunek, rachunki za media.
- Opieka na starość – jeżeli wiąże się z faktycznym pomieszkiwaniem, wzmacnia argument o własnych celach mieszkaniowych.
- Ryzyko fiskusa: Organy często kwestionują ulgę przy natychmiastowej darowiźnie – wyrok NSA wzmacnia linię orzeczniczą korzystną dla podatników.
Wyrok ujednolica praktykę i chroni seniorów przekazujących majątek młodszemu pokoleniu przy jednoczesnym zapewnieniu sobie miejsca zamieszkania.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany przez Kancelarię Prawną LEGA ARTIS na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.