Zasiedzenie nieruchomości może uwzględniać okres posiadania poprzednika, nie tylko w drodze dziedziczenia, ale także w wyniku przeniesienia posiadania w sposób przewidziany w Kodeksie cywilnym. Postanowienie Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2025 r. precyzuje zasady doliczania posiadania, szczególnie w kontekście spadkobierców. Artykuł omawia te regulacje, opierając się na przepisach prawa i orzecznictwie.
Zasiedzenie nieruchomości: Podstawy prawne
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (KC), posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność po nieprzerwanym posiadaniu przez 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). Posiadanie samoistne, określone w art. 336 KC, oznacza władanie rzeczą jak właściciel, z zamiarem korzystania z niej dla siebie. Domniemanie posiadania samoistnego wynika z art. 339 KC, jeśli dana osoba faktycznie włada nieruchomością.
Orzecznictwo: Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I CSK 391/11, Legalis) wskazał, że samoistność posiadania nie jest wykluczona przez działania, takie jak oferta zakupu nieruchomości, jeśli posiadacz nadal sprawuje niezależne władztwo nad rzeczą.
Doliczenie posiadania poprzednika
Zgodnie z art. 176 § 1 KC, posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania poprzednika, jeśli posiadanie zostało przeniesione w jeden ze sposobów określonych w art. 348–351 KC (np. przez umowę sprzedaży, darowizny lub inną czynność prawną). W przypadku dziedziczenia (art. 176 § 2 KC), spadkobierca kontynuuje posiadanie spadkodawcy z chwilą otwarcia spadku.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27 sierpnia 2025 r. (sygn. akt I CSK 1122/24) wyjaśnił, że doliczenie posiadania poprzednika dotyczy zarówno sytuacji dziedziczenia, jak i przeniesienia posiadania między żywymi (inter vivos). Kluczowe jest, aby przeniesienie było zgodne z wolą poprzednika lub wynikało z przepisów prawa.
Przykład ze sprawy: W 1983 r. C.M. nabył działkę na podstawie pisemnej umowy sprzedaży, choć dokument się nie zachował. Uprawiał ziemię i ponosił koszty jej utrzymania. Po jego śmierci w 2005 r. posiadanie przejął syn, S.M., który w 2014 r. nabył własność przez zasiedzenie (po 30 latach w złej wierze). Sąd uznał, że S.M. mógł doliczyć okres posiadania ojca, co potwierdziło nabycie własności.
Posiadanie wśród wielu spadkobierców
W przypadku kilku spadkobierców możliwość doliczenia posiadania poprzednika zależy od okoliczności:
- Porozumienie spadkobierców: Jeśli jeden spadkobierca staje się wyłącznym posiadaczem za zgodą pozostałych (nawet dorozumianą), dochodzi do następczego przeniesienia posiadania (art. 176 § 1 KC). Okres posiadania liczony jest od momentu posiadania przez spadkodawcę.
- Bezprawne przejęcie: Jeśli jeden spadkobierca samowolnie przejmuje nieruchomość, pozbawiając pozostałych posiadania, doliczenie posiadania nie jest możliwe. Okres zasiedzenia dla jego udziałów liczony jest od momentu bezprawnego przejęcia (postanowienie SN z 28 października 2020 r., sygn. akt IV CSK 55/19, Legalis).
Orzecznictwo: Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 19 listopada 2015 r. (sprawa C-441/14) podkreślił, że przepisy dotyczące zasiedzenia powinny być stosowane w sposób zapewniający pewność prawa własności, z uwzględnieniem ochrony posiadaczy.
Praktyczne implikacje
Sąd Rejonowy w W. oraz sąd II instancji potwierdziły, że C.M. i S.M. posiadali działkę w sposób samoistny, mimo złej wiary (świadomości braku formalnego tytułu własności). Bezczynność właścicieli (Z.O. i jej spadkobierców) przez ponad 30 lat potwierdziła brak przeciwdziałania posiadaniu. Oferta zakupu działki przez S.M. nie podważyła samoistności jego posiadania, co zgodne jest z orzecznictwem SN.
Praktyczna rada: Osoby dążące do zasiedzenia nieruchomości powinny dokumentować ciągłość posiadania (np. rachunki za podatki, dowody użytkowania) oraz konsultować się z prawnikiem, aby potwierdzić możliwość doliczenia okresu posiadania poprzednika.
Podsumowanie
Doliczenie posiadania poprzednika przy zasiedzeniu, zgodnie z art. 176 KC, jest możliwe nie tylko w drodze dziedziczenia, ale także poprzez przeniesienie posiadania w sposób określony w Kodeksie cywilnym. Postanowienie Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2025 r. (sygn. akt I CSK 1122/24) potwierdza, że spadkobierca kontynuuje posiadanie od chwili otwarcia spadku, a w przypadku wielu spadkobierców kluczowe jest ich porozumienie. Konsultacja z prawnikiem pozwala na prawidłowe ustalenie okresu zasiedzenia i ochronę praw posiadacza.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.