Kupno mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wymaga nie tylko rozsądku i przygotowania, ale przede wszystkim – świadomości ryzyka, jakie niesie za sobą błędne przekazanie pieniędzy. Z pozoru prosta czynność – przelew środków sprzedającemu – może zakończyć się utratą dorobku życia. Na szczęście prawo przewiduje mechanizmy ochronne, które pozwalają na bezpieczne przekazanie pieniędzy przy akcie notarialnym.
Przelew bezpośredni – najczęstszy i najgroźniejszy błąd kupujących
Jak wynika z danych Ministerstwa Sprawiedliwości, tylko w minionym roku w Polsce zawarto ponad 545 tysięcy aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Niemal połowa z nich dotyczyła lokali mieszkalnych. To oznacza, że codziennie tysiące Polaków staje przed decyzją o tym, jak bezpiecznie zapłacić za mieszkanie.
Niestety, wielu kupujących nadal popełnia podstawowy błąd – wysyła pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego, często jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
To ryzyko podwójne:
- Po pierwsze, sprzedający po otrzymaniu pieniędzy może się rozmyślić i odmówić podpisania umowy.
- Po drugie, istnieje realne niebezpieczeństwo oszustwa – fałszywe ogłoszenia, w których przestępcy podszywają się pod właścicieli mieszkań, to dziś powszechny proceder.
Odzyskanie środków z przelewu wysłanego na konto oszusta jest w praktyce niemal niemożliwe – nawet mimo szybkiego zgłoszenia sprawy na policję.
Z drugiej strony, zlecenie przelewu dopiero po przeniesieniu własności stanowi ryzyko dla sprzedającego – może on utracić nieruchomość, nie otrzymując zapłaty. Dlatego tak istotne jest skorzystanie z prawnych zabezpieczeń dostępnych podczas transakcji notarialnej.
Depozyt notarialny – najbezpieczniejszy sposób przekazania pieniędzy
Najpewniejszym rozwiązaniem, z którego może skorzystać każda strona, jest depozyt notarialny, uregulowany w art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. 2020 poz. 1192).
Zgodnie z tym przepisem:
„Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej.”
Oznacza to, że kupujący wpłaca ustaloną kwotę na specjalne konto notariusza. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, przechowuje pieniądze do momentu, aż zostaną spełnione warunki umowy – najczęściej wpis prawa własności w księdze wieczystej lub potwierdzenie podpisania aktu sprzedaży.
Dopiero wówczas środki trafiają do sprzedającego. Taki mechanizm eliminuje ryzyko, że którakolwiek ze stron pozostanie z niczym.
Depozyt notarialny stosowany jest nie tylko przy transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań, ale również przy umowach pożyczki, sprzedaży przedsiębiorstwa czy nabycia udziałów w spółkach.
W orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I ACa 158/15) wskazano, że przyjęcie depozytu notarialnego „zabezpiecza interes obu stron czynności notarialnej i stanowi realizację zasady pewności obrotu prawnego”.
Rachunek powierniczy – rozwiązanie szczególnie przy zakupie od dewelopera
Kolejnym narzędziem, które zwiększa bezpieczeństwo finansowe stron, jest rachunek powierniczy. W praktyce jest to specjalne konto bankowe, na które kupujący wpłaca pieniądze, ale bank przekazuje je sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie.
Jak wyjaśnia prawnik Milena Markiewicz-Jurzyńska,
„Pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym są wypłacane przez bank jedynie po spełnieniu warunków z umowy. To typowe zabezpieczenie w transakcjach z deweloperami.”
Rachunek powierniczy chroni zatem obie strony transakcji – kupujący nie traci środków bez gwarancji przeniesienia własności, a sprzedający ma pewność, że zapłata nastąpi, gdy tylko spełni warunki umowy.
Instytucję tę reguluje m.in. art. 59 ustawy Prawo bankowe (Dz.U. 2022 poz. 2324), a także ustawa deweloperska z 2021 r., która nakłada obowiązek stosowania rachunków powierniczych w relacjach z nabywcami mieszkań od dewelopera.
Art. 777 Kodeksu cywilnego – notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Najbardziej formalnym i skutecznym zabezpieczeniem płatności w transakcji nieruchomości jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4–6 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem, dłużnik – w tym przypadku kupujący lub sprzedający – może w akcie notarialnym złożyć oświadczenie, że w razie niewykonania zobowiązania (np. zapłaty ceny lub wydania nieruchomości) wierzyciel ma prawo wystąpić bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności.
Oznacza to, że taki akt notarialny staje się tytułem egzekucyjnym – nie trzeba prowadzić postępowania sądowego, a komornik może niezwłocznie wszcząć egzekucję.
Jak tłumaczy Milena Markiewicz-Jurzyńska:
„Wierzyciel nie musi pozywać dłużnika – omija etap sądowy. Egzekucja może zostać wszczęta natychmiast po niewykonaniu zobowiązania, np. po upływie terminu zapłaty. To ogromna przewaga, bo daje prostą i skuteczną ścieżkę odzyskania pieniędzy.”
Zastosowanie art. 777 Kodeksu cywilnego jest powszechną praktyką w kancelariach notarialnych i znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r. (sygn. akt IV CSK 619/16) wskazano, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest ważne i skuteczne tylko wtedy, gdy wynika z aktu notarialnego sporządzonego zgodnie z wymogami prawa.
Jak wygląda bezpieczna procedura płatności w praktyce
- Strony umawiają się na podpisanie aktu notarialnego.
- Kupujący wpłaca środki do depozytu notarialnego lub na rachunek powierniczy.
- Notariusz lub bank potwierdza złożenie środków.
- Po podpisaniu aktu sprzedaży i spełnieniu warunków (np. dokonaniu wpisu w księdze wieczystej) pieniądze są przekazywane sprzedającemu.
- Cała operacja odbywa się w kontrolowany sposób, z pełnym zabezpieczeniem prawnym i dokumentacją.
Podsumowanie – bezpieczeństwo to kwestia procedury, nie zaufania
Transakcja sprzedaży mieszkania to moment, w którym nie warto kierować się zaufaniem czy presją czasu. Prawo oferuje skuteczne narzędzia – depozyt notarialny, rachunek powierniczy i oświadczenie z art. 777 Kodeksu cywilnego – które chronią obie strony umowy.
Nie warto ryzykować przelewu bezpośredniego, nawet jeśli sprzedający wydaje się wiarygodny.
Bezpieczna płatność to ta, która odbywa się pod kontrolą notariusza lub banku, a nie na podstawie ustnych zapewnień.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany przez Kancelarię Prawną LEGA ARTIS na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.