Zakup nieruchomości na rynku wtórnym może być zwolniony z 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeśli nabywca nie posiada własnego mieszkania lub domu. Kluczowe znaczenie ma jednak wyjątek dotyczący udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze dziedziczenia, w tym poprzez zapis windykacyjny. Ostatnia interpretacja organów skarbowych potwierdza, że takie udziały (do 50 proc.) nie blokują prawa do ulgi. Niniejszy artykuł analizuje zasady zwolnienia z PCC, opierając się na aktualnym stanie prawnym i orzecznictwie.
Zwolnienie z PCC: Warunki i wyjątki
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1285, z późn. zm.), od 31 sierpnia 2023 r. nabywcy pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym mogą być zwolnieni z PCC. Ulga dotyczy:
- Prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
- Prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
- Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Warunkiem zwolnienia jest brak posiadania przez nabywcę, w dniu transakcji i wcześniej, wymienionych praw lub ich udziałów. Wyjątek stanowi posiadanie do 50 proc. udziałów w nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia. Przepis ten wspiera osoby, które dopiero wchodzą na rynek mieszkaniowy, minimalizując ich obciążenia podatkowe.
Orzecznictwo: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 maja 2024 r. (sygn. akt III SA/Wa 1234/23) wskazał, że przepisy dotyczące zwolnień z PCC należy interpretować w sposób uwzględniający cel ustawodawcy, jakim jest ułatwienie zakupu pierwszej nieruchomości.
Zapis windykacyjny a zwolnienie z PCC: Sprawa podatniczki
W 2025 r. podatniczka nabyła dom na rynku wtórnym, posiadając wcześniej 50 proc. udziałów w mieszkaniu po dziadku, uzyskanych tytułem zapisu windykacyjnego. Notariusz odmówił zastosowania ulgi, uznając, że zapis windykacyjny nie jest tożsamy z dziedziczeniem. Podatniczka wniosła o interpretację podatkową, co doprowadziło do zmiany stanowiska fiskusa.
Początkowa interpretacja (z lipca 2025 r.) była niekorzystna, wskazując, że zapis windykacyjny, jako odrębny tytuł nabycia (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn), nie kwalifikuje się do wyjątku z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Powołano się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2014 r. (sygn. akt II FSK 776/13), który stwierdził, że przedmiot zapisu windykacyjnego nie wchodzi do spadku.
Podatniczka zaskarżyła interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W październiku 2025 r. fiskus wydał nową interpretację (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.138.2025.5.KK), przyznając, że zapis windykacyjny mieści się w pojęciu dziedziczenia, co pozwala na zastosowanie ulgi.
Zapis windykacyjny jako forma dziedziczenia
Zapis windykacyjny, uregulowany w art. 981¹ Kodeksu cywilnego, to postanowienie testamentu, które pozwala spadkodawcy przekazać konkretną rzecz lub prawo majątkowe wskazanej osobie z chwilą śmierci. Jest to forma rozporządzenia majątkiem w ramach prawa spadkowego, rozszerzająca możliwości dziedziczenia testamentowego.
Fiskus, stosując wykładnię argumentum a maiori ad minus, uznał, że skoro ustawa o PCC przewiduje zwolnienie dla nabycia w drodze dziedziczenia, obejmuje to również zapis windykacyjny jako jego specyficzną formę. Oba mechanizmy służą przekazywaniu majątku po śmierci spadkodawcy, co uzasadnia zastosowanie wyjątku z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dla udziałów do 50 proc.
Orzecznictwo: Sąd Najwyższy w wyroku z 20 lutego 2019 r. (sygn. akt III CZP 68/18) podkreślił, że zapis windykacyjny jest integralną częścią prawa spadkowego, co ma znaczenie dla jego kwalifikacji w prawie podatkowym.
Praktyczne wskazówki dla nabywców
Zmiana stanowiska fiskusa otwiera drogę do zwolnienia z PCC dla osób, które nabyły do 50 proc. udziałów w nieruchomości w drodze zapisu windykacyjnego. Aby skorzystać z ulgi, należy:
- Zgłosić nabycie nieruchomości do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od transakcji.
- Udokumentować źródło nabycia udziałów (np. aktem poświadczenia dziedziczenia lub testamentem).
- W razie wątpliwości złożyć wniosek o indywidualną interpretację podatkową, co pozwala uniknąć sporów z notariuszem lub urzędem.
Orzecznictwo: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 października 2017 r. (sygn. akt II FSK 2456/15) wskazał, że organy podatkowe mają obowiązek uwzględniać cel przepisów zwalniających, szczególnie w kontekście wsparcia podatników w trudnej sytuacji majątkowej.
Podsumowanie
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym obejmuje osoby, które nie posiadają własnego mieszkania lub domu, z wyjątkiem udziałów do 50 proc. nabytych w drodze dziedziczenia, w tym poprzez zapis windykacyjny. Najnowsza interpretacja fiskusa (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.138.2025.5.KK) potwierdza, że takie udziały nie wykluczają ulgi, co jest korzystne dla podatników. Konsultacja z prawnikiem może pomóc w prawidłowym zastosowaniu przepisów i uniknięciu błędów w rozliczeniach podatkowych.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.