Zgodnie z art. 92 § 1 ustawy – Prawo o notariacie, akt notarialny to dokument urzędowy, który notariusz sporządza w celu potwierdzenia dokonania czynności prawnej z zachowaniem rygorów formalnych. Dokument ten ma szczególną moc dowodową – może być tytułem egzekucyjnym i odgrywa kluczową rolę w obrocie prawnym.
Najczęstsze czynności wymagające aktu notarialnego to:
- sprzedaż lub darowizna nieruchomości,
- ustanowienie służebności,
- pełnomocnictwa,
- umowy przedwstępne,
- oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Mimo jego formalnej rangi, akt notarialny nie jest niepodważalny. Polskie prawo dopuszcza jego unieważnienie w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym oraz orzecznictwie sądowym.
Kiedy można unieważnić akt notarialny?
Do unieważnienia aktu notarialnego może dojść przede wszystkim wtedy, gdy wystąpiły wady oświadczeń woli. Chociaż domniemywa się, że strony działały świadomie i dobrowolnie, sąd może uznać, że rzeczywistość wyglądała inaczej.
Jakie wady mogą prowadzić do unieważnienia aktu notarialnego?
1. Błąd – art. 84 k.c.
Błąd musi dotyczyć istotnych elementów czynności prawnej. Nie można jednak powołać się na błąd, jeśli przy dołożeniu należytej staranności można było go uniknąć.
„Okoliczności związane z wykonaniem zobowiązania nie mieszczą się w pojęciu błędu, o którym mowa w art. 84 k.c.”
(Wyrok SN z 9.03.2022 r., II CSKP 103/22, LEX nr 3358209)
Przykład: Starsza osoba daruje wnukowi działkę, myśląc, że to jedynie zabezpieczenie na przyszłość. Gdy dowiaduje się, że wnuk planuje jej sprzedaż, może podważać akt jako zawarty pod wpływem błędu.
2. Podstęp – art. 86 k.c.
Jeśli druga strona celowo wywołała błąd, mamy do czynienia z podstępem. W takim przypadku unieważnienie aktu możliwe jest nawet przy braku istotności błędu.
„Działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy.”
(Wyrok SA w Katowicach z 18.06.2020 r., V ACa 79/20, LEX nr 3317294)
Przykład: Sąsiad wmawia starszej kobiecie, że podpisuje pełnomocnictwo, a tak naprawdę to akt darowizny mieszkania. Kobieta może domagać się jego unieważnienia.
3. Groźba – art. 87 k.c.
Jeśli osoba złożyła oświadczenie pod wpływem bezprawnej groźby, może żądać unieważnienia czynności prawnej.
Przykład: Kobieta podpisuje akt notarialny przeniesienia nieruchomości, bo partner grozi jej odebraniem dzieci i zniszczeniem życia. Ma prawo domagać się jego uchylenia.
4. Pozorność – art. 83 § 1 k.c.
Czynność prawna dokonana „na pokaz”, bez zamiaru wywołania skutków prawnych, jest nieważna.
Przykład: Strony zawierają fikcyjną umowę sprzedaży działki, chcąc uchronić majątek przed egzekucją. Gdy jedna z nich próbuje dochodzić roszczeń, sąd może uznać akt za pozorny.
5. Brak świadomości lub swobody – art. 82 k.c.
Oświadczenie woli złożone przez osobę niezdolną do świadomego lub swobodnego działania (np. z powodu choroby psychicznej, zażycia leków, stresu) jest nieważne.
„Stan wyłączający świadome i swobodne powzięcie decyzji musi wynikać z przyczyny wewnętrznej, umiejscowionej w samym podmiocie składającym oświadczenie woli.”
(Postanowienie SN z 30.09.2022 r., I CSK 2212/22, LEX nr 3490724)
Przykład: Starsza kobieta z zaawansowaną demencją podpisuje akt darowizny. Jej rodzina dowodzi w sądzie, że nie była świadoma znaczenia czynności.
Uchybienia formalne i brak zdolności do czynności prawnych
Poza wadami oświadczeń woli, możliwe są też inne podstawy unieważnienia:
Brak zdolności do czynności prawnych
Jeśli osoba, która podpisała akt, była ubezwłasnowolniona lub niepełnoletnia (bez odpowiedniego przedstawiciela ustawowego), dokument jest nieważny z mocy prawa.
Sprzeczność z prawem lub zasadami współżycia społecznego
Czynność prawna, której treść jest sprzeczna z przepisami lub zasadami współżycia społecznego (np. fikcyjna sprzedaż służąca ukrywaniu majątku), podlega unieważnieniu.
Jak unieważnić akt notarialny?
Unieważnienie aktu notarialnego następuje w drodze postępowania sądowego. Konieczne jest złożenie pozwu o ustalenie nieważności czynności prawnej lub o stwierdzenie nieważności na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Sąd rozpatruje sprawę, badając:
- okoliczności zawarcia aktu,
- dowody (dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych),
- zgodność z przepisami prawa.
W razie stwierdzenia wystąpienia którejś z przesłanek (np. błąd, podstęp, brak świadomości), sąd uzna akt za nieważny, co prowadzi do przywrócenia poprzedniego stanu prawnego.
Podsumowanie
Choć akt notarialny jest dokumentem urzędowym, nie jest niepodważalny. Przepisy kodeksu cywilnego oraz bogate orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego dopuszczają jego unieważnienie w razie:
- błędu (art. 84 k.c.),
- podstępu (art. 86 k.c.),
- groźby (art. 87 k.c.),
- pozorności (art. 83 § 1 k.c.),
- braku świadomości lub swobody (art. 82 k.c.),
- braku zdolności do czynności prawnych,
- sprzeczności z prawem lub zasadami współżycia społecznego.
W każdej z tych sytuacji sąd może uznać akt notarialny za nieważny, a osoba pokrzywdzona ma prawo dochodzić swoich roszczeń w drodze procesu cywilnego.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.