Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 28 października 2025 r., sygn. akt II OSK 959/23, potwierdził, że naprawy konstrukcyjnych elementów balkonów, tarasów oraz podziemnego garażu, związanych z elewacją budynku lub jego substancją, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Indywidualni właściciele lokali odpowiadają jedynie za wykończenia wewnętrzne, służące wyłącznemu użytkowi.
Tło sprawy: Nakaz powiatowego inspektora nadzoru budowlanego
Sprawa dotyczyła kompleksu bloków wielorodzinnych we Wrocławiu. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) stwierdził poważne usterki: odspojone i luźne płytki ceramiczne na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów, grożące odpadnięciem, oraz nieszczelności w garażu podziemnym – pęknięcia posadzki, zagrzybienie, uszkodzoną izolację przeciwwodną ścian i stropu. Nakazano kompleksowy remont z rygorem natychmiastowej wykonalności, adresując go do wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota oprotestowała decyzję, argumentując, że pionowe warstwy balkonów nie stanowią nieruchomości wspólnej, a garaż podziemny służy wyłącznie właścicielom stanowisk postojowych. Odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (WINB) utrzymało nakaz, wskazując zagrożenie dla bezpieczeństwa (art. 61 Prawa budowlanego). WINB uznał płytki pionowe za element elewacji, a konstrukcję garażu za część wspólną.
Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu
WSA oddalił skargę wspólnoty, odwołując się do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048 ze zm.): nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali. Sąd podkreślił dwoisty charakter balkonów: posadzki poziome to własność lokalu, ale elementy konstrukcyjne i zewnętrzne (pionowe ściany, izolacja) – nieruchomość wspólna, wpływająca na cały budynek (wyrok NSA z 10 marca 2022 r., sygn. II OSK 835/19).
Balkony pełnią funkcję stropodachów dla lokali poniżej, a ich wadliwy stan zagraża osobom trzecim (art. 61 Prawa budowlanego). Podobnie garaż: ściany zewnętrzne, strop i izolacja to elementy konstrukcyjne budynku. Koszty zarządu nieruchomością wspólną obciążają wspólnotę (art. 14 ustawy o własności lokali).
Wyrok NSA: Funkcjonalny charakter części wspólnych
NSA oddalił skargę kasacyjną, potwierdzając, że elementy architektoniczne balkonów trwale połączone z bryłą budynku (warstwy izolacyjne, pionowe okładziny) kwalifikują się jako nieruchomość wspólna. Ich zadaniem jest ochrona konstrukcji i elewacji przed warunkami atmosferycznymi, co dotyczy całej wspólnoty (art. 5 ustawy o własności lokali).
Sąd wskazał funkcjonalny charakter części wspólnych: status zależy od okoliczności konkretnej sprawy. W niniejszym przypadku remont jest niezbędny dla utrzymania substancji budynku (art. 61 Prawa budowlanego). Wadliwe elementy garażu pozostają w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną, w tym instalacjami. Wyrok NSA z 15 lutego 2023 r., sygn. II OSK 456/20, analogicznie kwalifikuje izolację garażu jako część wspólną.
| Element | Charakter | Odpowiedzialność | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|
| Posadzka balkonu (pozioma) | Wyłączny użytek lokalu | Właściciel lokalu | Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali |
| Pionowe ściany, izolacja balkonu | Konstrukcyjny, elewacja | Wspólnota mieszkaniowa | Art. 5, art. 14 ust. 2 ustawy o własności lokali; art. 61 Prawa budowlanego |
| Konstrukcja garażu (ściany, strop, izolacja) | Substancja budynku | Wspólnota mieszkaniowa | Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali; art. 61 Prawa budowlanego |
Praktyczne implikacje dla wspólnot mieszkaniowych
- Kontrole techniczne: Obowiązkowe co 5 lat (art. 62 Prawa budowlanego) – zapobiegają nakazom z rygorem.
- Finansowanie: Z funduszu remontowego; proporcjonalnie do udziałów (art. 14 ustawy o własności lokali). Możliwa refaktura wykończeń prywatnych.
- Uchwały: Wspólnota może podjąć remont większościowy (art. 22 ustawy o własności lokali); w razie sporu – sąd.
Wyrok ujednolica orzecznictwo, priorytetowo traktując bezpieczeństwo budynku (wyrok NSA z 20 kwietnia 2024 r., sygn. II OSK 789/21). Wspólnoty powinny weryfikować regulaminy i plany remontowe.
📌 Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Drogi Czytelniku, przypominamy, że każda sprawa prawna może okazać się złożona i pełna niuansów, które bez wiedzy prawniczej łatwo przeoczyć. Przepisy są wieloznaczne, a ich interpretacja zależy często od okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sytuację i dokładnie sprawdzimy, jakie masz możliwości działania. Nasi eksperci z Kancelarii LEGA ARTIS pomogli już wielu klientom, którzy początkowo sądzili, że znajdują się w sytuacji bez wyjścia.
📞 579-636-527
📧 [email protected]
Nie czekaj – napisz lub zadzwoń już dziś. Pierwszy krok do rozwiązania problemu prawnego to rozmowa z prawnikiem, który naprawdę zna się na rzeczy.
Materiał przygotowany przez Kancelarię Prawną LEGA ARTIS na podstawie aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa. W przypadku wątpliwości zalecamy konsultację z prawnikiem.